De Amsterdamse woningmarkt heeft in het vierde kwartaal van 2025 een opvallende mix laten zien: meer woningen te koop, flink meer transacties, maar nauwelijks prijsdruk omlaag. Dit kwartaal laat goed zien dat “meer aanbod” niet automatisch betekent dat de markt ineens ruim wordt.
We nemen je mee door de cijfers van Q4 2025!
Uitpondingsgolf houdt aanbod hoog, maar iets minder dan Q3
Na drie kwartalen met recordaanbod zien we in Q4 2025 een lichte daling van het woningaanbod in Amsterdam. Er stonden 2.413 woningen te koop, 3% minder dan in het derde kwartaal. Vergeleken met een jaar eerder ligt het aanbod echter nog steeds 22% hoger.
Die extra woningen komen vooral uit één hoek: uitponding. Huurwoningen die worden verkocht en op de koopmarkt verschijnen.
👉 Belangrijk om te weten: het gaat hier vaak om kleinere woningen die nog opgeknapt moeten worden. Dat vergroot het aanbod, maar drukt de prijzen niet structureel.
Meer transacties: kopers slaan toe
Waar het aanbod iets terugliep, ging het aantal verkopen juist stevig omhoog. In Q4 werden 3.134 woningen verkocht in Amsterdam:
+17% ten opzichte van Q3
+7% ten opzichte van een jaar eerder
De gemiddelde verkooptijd kwam uit op 32 dagen. Dat is iets langer dan vorig kwartaal, maar nog steeds snel. In de praktijk betekent dit: goede woningen vinden nog altijd vlot een koper.
Huizenprijzen blijven opvallend stabiel
De gemiddelde transactieprijs in Amsterdam kwam in Q4 uit op €604.000, oftewel €8.500 per m². Dat is slechts 0,2% lager dan een jaar geleden.
Met zoveel extra aanbod zou je misschien een scherpere prijsdaling verwachten, maar die blijft uit. De verklaring is logisch:
- Veel extra aanbod = kleinere woningen
- Kleinere woningen = lagere totaalprijs
- Maar per m² blijft de prijs stevig
Verschillen per stadsdeel: Zuid vol aanbod, Noord razend populair
Stadsdelen met veel aanbod
- Amsterdam-Zuid: 624 woningen (+22% jaar-op-jaar)
- West: 416 woningen (+30%)
- Nieuw-West: 269 woningen (+35%)
Stadsdelen waar alles snel wordt verkocht
- Noord: aanbod -28% kwartaal-op-kwartaal, transacties +33%
- Oost en West: veel vraag, weinig keus
👉 In Noord zie je het duidelijk: wat te koop komt, wordt ook gekocht.
Vraagprijzen: lichte daling in veel stadsdelen
Gemiddeld genomen daalden de vraagprijzen licht in meerdere stadsdelen:
- Centrum, Nieuw-West, Oost, West en Zuid: daling tussen -0,6% en -5,6% jaar-op-jaar
Tegelijkertijd laten Noord (+2,6%) en Zuidoost (+8,3%) juist een stijging zien. Dat onderstreept hoe locatie en betaalbaarheid steeds bepalender worden binnen de stad.
Transactieprijzen per vierkante meter: grote verschillen binnen de stad
De duurste stadsdelen blijven:
- Centrum: €9.520 per m²
- Zuid: €9.482 per m²
Sterke stijgingen zien we in:
- Noord: +6,3% jaar-op-jaar naar €6.986 per m²
Zuidoost blijft het meest betaalbaar met €4.922 per m², maar is ook het enige stadsdeel waar de m²-prijs daalde (-3,1%).
Overbieden blijft normaal, maar iets minder fanatiek
In Amsterdam werd in Q4:
- 79% van de woningen boven de vraagprijs verkocht
- Gemiddeld 6,8% overboden
Dat is vrijwel gelijk aan vorig jaar, maar de verschillen per stadsdeel zijn groot:
- West (87%) en Oost (85%): hoogste overbiedingsdruk
- Centrum: relatief meer onderhandelingsruimte (65% boven vraagprijs)
Voor kopers betekent dit: locatie is belangrijker dan ooit voor je strategie.
Krapte-indicator: iets meer keuze, maar nog steeds krap
De krapte-indicator in Amsterdam daalde van 2,8 naar 2,3. Dat betekent: gemiddeld heeft een koper keuze uit 2,3 woningen. Een gezonde markt zit rond de 5. Dat halen we hier nog lang niet.
- Zeer krap: Noord & Oost (1,6)
- Iets ruimer: Nieuw-West (2,7)
- Meeste keuze: Centrum (4,2)
Duurdere stadsdelen zijn simpelweg niet voor iedereen bereikbaar, waardoor de druk zich verplaatst naar betaalbaardere buurten.
Wat betekent dit voor jou?
Voor kopers
✔ Meer aanbod dan een jaar geleden
✔ In sommige stadsdelen meer onderhandelingsruimte
✖ Nog steeds veel concurrentie, vooral in populaire buurten
Voor verkopers
✔ Woningen verkopen snel
✔ Overbieden is nog altijd de norm
✖ Prijsstrategie luistert nauwkeuriger dan voorheen
Conclusie: meer beweging, maar geen ontspanning
Het vierde kwartaal van 2025 laat een actieve Amsterdamse woningmarkt zien. De uitpondingsgolf zorgt voor meer aanbod en meer transacties, maar lost de structurele krapte niet op. Zeker nu het huuraanbod sterk is teruggelopen, blijft de druk op de koopmarkt voelbaar.
Zoals altijd geldt: cijfers vertellen veel, maar de juiste strategie maakt het verschil. En die is per stadsdeel anders.
