Heb je vragen? Wij helpen je graag.

Wie bepaalt de waarde van je huis eigenlijk? Zelf heb je er wellicht uren in staan zwoegen, klussen en heb je alles door de jaren heen flink opgeknapt. De makelaar neemt een aantal factoren mee in de waarde van je huis. Zo wordt er altijd gelet op de locatie. De afstand tot een snelweg, de afstand tot een centrum of het type wijk spelen allemaal een rol. Indien er veel vraag is naar een huis in jouw woonplaats, zal dit ook zeker een rol spelen in de vraagprijs. Daarnaast wordt er altijd gekeken naar de ruimte. Hoe meer ruimte, hoe hoger de waarde. Dit geldt ook voor de tuin. Een goed onderhouden woning is meer waard dan een woning met achterstallig onderhoud. Een nieuwe keuken, badkamer en toilet spelen ook een belangrijke rol. Daarnaast spreken energiezuinige woningen kopers vaak aan, denk aan zonnepanelen, zonneboilers of een goede isolatie. Deze factoren spelen allemaal mee bij de bepaling van de woningwaarde. Toch moet je altijd rekening houden met het feit dat een woning verkopen emotie is en dat verbouwingen die voor jou een grote meerwaarde hebben niet altijd automatisch meegenomen worden in de marktwaarde. Een deel van je investeringen ‘verwoon’ je en zullen niet terugverdiend worden.

De NVM-makelaar is aangesloten bij de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen. De NVM is met 4400 aangesloten makelaars en taxateurs de grootste brancheorganisatie van makelaars, taxateurs en vastgoeddeskundigen. De NVM is gevestigd in Nieuwegein en bestaat sinds 1898. Een makelaar of taxateur met het NVM-logo garandeert een aantal zekerheden. De NVM investeert namelijk voortdurend in de deskundigheid van de beroepsgroep. De statuten én de erecode vormen een garantie voor de basiskwaliteit van ieder NVM-lid.

De kosten van de verkoopmakelaar worden betaald door de verkopende partij. De kosten die onder Kosten Koper worden gerekend, zijn de kosten die moeten worden gemaakt wanneer je eigenaar wil worden van een huis. Onder kosten koper vallen dus geen makelaarskosten. Wanneer de koper een aankoopmakelaar meeneemt, zijn deze kosten voor de koper.

Als kopende partij zijn er een aantal plichten. De meeste plichten gelden voor de verkopende partij, maar ook de aankopende partij heeft een plicht: de onderzoekplicht. Door deze plicht wordt er voorkomen dat er vervelende zaken aan het licht komen na de oplevering. Wanneer je als koper niet zeker bent van de staat van je woning, kun je een bouwtechnische keuring laten uitvoeren. Mocht je een woning hebben aangekocht en worden er gebreken gevonden, dien je dit zo spoedig mogelijk te melden bij de aankoopmakelaar (indien je deze hebt ingeschakeld voor de aankoop) of verkopend makelaar. In overleg met de koper wordt dan het gesprek besproken en mogelijk verholpen. Het aangeven dient wel binnen een 'redelijke termijn' te gebeuren. Een periode van twee maanden is meestal redelijk.

De kosten koper omvatten de kosten die de overheid koppelt aan de overdracht van een woning. De makelaarscourtage zit hier niet bij inbegrepen. Wat wel is inbegrepen zijn de notariskosten en de overdrachtsbelasting van 2%. Daar komen de kosten voor de opmaak en inschrijving van de hypotheekakte bij. Indien je een aankoopmakelaar inschakelt, zijn die kosten dus voor je eigen rekening.

Je bent in onderhandeling vanaf het moment dat de verkopende partij reageert op je bod met een tegenbod. Zolang de verkopende makelaar aangeeft dat hij je bod met de verkoper gaat bespreken, ben je dus nog niet in onderhandeling.

Zolang er geen koopovereenkomst is ondertekend én de drie dagen bedenktijd nog niet om zijn, kan een bod worden ingetrokken. Ook als de verkoper het bod al via de e-mail, chat of mondeling heeft geaccepteerd, intrekken kan dan nog steeds.

De bedenktijd gaat in om 0.00 uur na de dag dat koper een afschrift ontvangt van het ondertekende koopcontract. De bedenktijd duurt drie dagen, waarvan minimaal twee een werkdag moeten zijn. Als je als koper een beroep wil doen op de bedenktijd, moet je ervoor zorgen dat de ontbindingsverklaring bij de verkoper is, voordat de drie-dagen-termijn is overstreken.

Dit mag, een onderhandeling leidt niet altijd tot een verkoop. De verkoper kan daarom ook op deze manier ontdekken of er meer belangstelling is. Er mag ook met meer dan één gegadigde worden onderhandeld. De makelaar moet dit dan wel duidelijk melden. Meestal vertelt de NVM-makelaar in een dergelijk geval aan belangstellenden dat een woning 'onder bod' is. Bij het bieden van de vraagprijs kan de verkoper dus nog beslissen of hij het bod aanvaardt of een tegenbod uit wil brengen.

Na een mondelinge overeenkomst ontvangen beide partijen een overzicht van de afspraken in de mail. De verkopende partij wordt verzocht zijn/haar gegevens zo spoedig mogelijk aan te leveren. Na de mondelinge overeenkomst word je gevraagd een aantal gegevens in te sturen. Hierna wordt er een concept- en definitieve koopovereenkomst opgesteld. Smit & Heinen streeft ernaar deze binnen 24 uur te kunnen opleveren en binnen vier dagen ook daadwerkelijk te laten ondertekenen. Dit is belangrijk in verband met het schriftelijkheidsvereiste wat in ons land geldt. Geen handtekening, geen overeenkomst!

Bij deze hypotheekvorm los je iedere maand een deel van de lening af. Dit is echter geen vast bedrag. Aan het begin van de looptijd los je weinig af en betaal je veel rente; aan het eind van de looptijd los je meer af en betaal je minder rente. Gedurende de looptijd van de lening wordt jaarlijks hetzelfde bedrag betaald voor rente en aflossing samen. Zeker de eerste tien jaar is dat minder dan bij de lineaire hypotheek. Jonge starters op de woningmarkt hebben veel voordeel bij deze hypotheekvorm, omdat bij aanvang de netto-maandlasten relatief laag zijn. De netto-lasten worden in de loop van de tijd hoger.

Bij de lineaire hypotheek los je iedere maand een vast deel van de lening af. De rente wordt steeds berekend over het nog niet afgeloste deel van de hypotheek en daalt dus. In de beginperiode zijn de hypotheeklasten het hoogst, jaarlijks worden de lasten lager. Over de gehele looptijd bezien, is deze hypotheekvorm de voordeligste. Je kunt voor deze hypotheekvorm kiezen wanneer je in korte tijd vermogen wilt opbouwen of een inkomensdaling verwacht.

Bij een aflossingsvrije hypotheek betaal je maandelijks alleen rente over de hypotheeklening. Je bouwt met de hypotheek geen vermogen op waarmee je de hypotheekschuld kunt aflossen. Los je tussentijds niet uit eigen initiatief af, dan blijft de schuld tijdens de looptijd hetzelfde. Bij verkoop van het huis, of uiterlijk aan het einde van de looptijd, moet je in principe de hele lening terugbetalen. Een aflossingsvrije hypotheek loopt meestal 30 jaar, net als veel andere hypotheken.

Deze hypotheek bestaat uit twee onderdelen; een losse levensverzekering en een aflossingsvrije lening. Er wordt een levensverzekering afgesloten die dekking geeft voor het risico van overlijden en een kapitaal uitkeert bij in leven zijn op een vooraf bepaalde einddatum. Op de einddatum kan met de kapitaaluitkering (plus de extra winstuitkering) de lening in een keer afgelost worden. Omdat er gedurende de gehele looptijd niet wordt afgelost, is het rentebestanddeel van deze hypotheek constant.
Aangezien renten op schulden aftrekbaar zijn voor de inkomstenbelasting kan deze vorm van lenen de voorkeur hebben vanwege de maximale renteaftrek.

Een bankspaarhypotheek is een combinatie van een lening en een geblokkeerde spaarrekening (de Spaarrekening Eigen Woning) of beleggingsrekening (Beleggingsrecht Eigen Woning). Op deze geblokkeerde rekening bouw je vermogen op door periodiek geld te storten. Het rendement op het spaargeld of de beleggingen wordt - onder voorwaarden - gunstig behandeld. Gedurende de looptijd wordt de lening niet afgelost, waardoor je optimaal gebruik maakt van de fiscale mogelijkheden. Aan het einde van de looptijd los je in een keer je bankspaarhypotheek af met het op de spaar- of beleggingsrekening opgebouwde vermogen.

Bij de beleggingshypotheek is het belastingvoordeel maximaal. De beleggingshypotheek is een combinatie van een aflossingsvrije lening en beleggen. Door middel van een maandelijkse inleg op een beleggingsrekening groeit jouw vermogen naar het uiteindelijke hypotheekbedrag, waarbij de einduitkering niet gegarandeerd is. Dit bedrag wordt gebruikt om op de einddatum de hypotheek af te lossen. De rente voor het deel van de lening dat gebruikt wordt voor de aankoop van de effecten (de inleg op de beleggingsrekening) kan niet worden aangemerkt als aftrekbare kosten. Deze vorm kenmerkt zich door grote vrijheid. De waarde van aandelen kan fluctueren, waardoor er géén garantie gegeven kan worden dat de beleggingsrekening op de einddatum daadwerkelijk het benodigde bedrag zal opbrengen. Anderzijds bestaat de kans dat de uiteindelijke uitkering hoger is dan het hypotheekbedrag.

In Haarlem werken wij dit voorjaar met een speciale actie. Tijdens deze actieperiode kun jij je woning verkopen voor een vast, laag tarief voor slechts € 2990,- inclusief BTW. Als je wilt profiteren van deze actie kun je direct contact met ons opnemen. Je betaalt in deze periode dezelfde prijs voor elke woning, ongeacht de verkoopprijs. Zo bespaar jij duizenden euro's op je makelaar.

Bij Smit & Heinen onderscheiden we ons graag van de rest. Dit krijgen we voor elkaar door te werken met ervaren professionals, door altijd persoonlijk betrokken te zijn en door meer te doen dan alleen de verkoop van huizen. Wij nemen je echt alles uit handen gedurende het hele verkooptraject. Je kunt dus verwachten dat wij alles doen voor deze prijs wat je van een makelaar kunt verwachten en zelfs nét een beetje meer.

Dat kan! Als jij je in de actieperiode hebt aangemeld bij onze makelaar - ongeacht of je nu direct je woning in de verkoop zet of nog even wilt wachten - blijft dit vaste, lage tarief de prijs die je betaalt. Dit is alleen het geval als je in 2023 je woning wilt verkopen.

Overdrachtsbelasting betaal je wanneer je een pand of een stuk grond koopt. Ook wanneer je rechten van een pand of een stuk grond koopt, betaal je overdrachtsbelasting. Om starters aan een woning te helpen, hoeven huizenkopers tussen de 18 en 35 jaar deze belasting niet te betalen. Dit geldt echter alleen wanneer je een huis koopt van maximaal €440.000. In januari 2023 is het maximale bedrag verhoogd van €400.000 naar €440.000. Dit in verband met de verhoogde huizenprijzen.

Voorwaarden vrijstelling overdrachtsbelasting:

• De koper is ouder dan 18 jaar en jonger dan 35 jaar
• De koper koopt een woning
• De koper heeft de vrijstelling voor overdrachtsbelasting niet eerder ontvangen en dit kan hij of zij schriftelijk verklaren. Deze verklaring is op de website van de Belastingdienst te downloaden.
• De koper woont zelf in de woning. De woning mag niet (onder)verhuurd worden. Hiervoor moet een verklaring worden ingevuld.
• De waarde van de woning is niet hoger dan €440.000.

Starterslening

De starterslening is een lening die je een nét wat hoger budget geeft om een eerste woning aan te kopen. De starterslening wordt naast de hypotheek afgesloten. De lening overbrugt het verschil tussen de aankoopprijs van de woning en de maximale hypotheek. Voor het afsluiten van de starterslening betaal je eenmalig €750. De voorwaarden van de starterslening verschilt per gemeente, vraag dus altijd goed bij jouw gemeente na wat de voorwaarden zijn.

Voorwaarden voor een starterslening:

• Je koopt een eerste woning waar jij zelf in gaat wonen.
• De gemeente waar jij woont biedt een starterslening aan. Ook bepalen zij de voorwaarden, let daar dus goed op!
• Je sluit een hypotheek af met Nationale Hypotheek Garantie.
• De rentevaste periode bedraagt 15 jaar.
• Je kunt meestal maximaal 20% van de koopsom lenen + aankoopkosten van de woning.
• Je hebt niet te veel eigen geld (maximaal €50.000 euro als je alleen bent en €100.000 met een partner).
• Je mag geen andere leningen afsluiten voor de aankoop van je woning.
• Je betaalt 2 keer notariskosten, omdat een starterslening een dubbele hypotheek is.

Meer info over hypotheekadvies

Als je in loondienst werkt, is het duidelijk wat er maandelijks op je rekening binnenkomt. Hierdoor is het inzichtelijk of je de lasten van de koopwoning die je op het oog hebt kunt dragen. Maar er zijn genoeg mensen die niet in (vaste) loondienst werken, maar op uitzendbasis of als flexwerker. Deze doelgroep kan tegenwoordig een hypotheek aanvragen op basis van een perspectiefverklaring of een arbeidsmarktscan.

Werk je een jaar of langer als flexwerker voor een uitzendorganisatie? Dan kun je een perspectiefverklaring aanvragen. In de perspectiefverklaring wordt vastgelegd dat er voor jou voldoende perspectief op de arbeidsmarkt is. Dit geeft de hypotheekverstrekker meer zekerheid.

Heb jij een tijdelijk contract of ben je flexwerker in loondienst? Dan is er de arbeidsmarktscan. Net als bij de perspectiefverklaring wordt er bij de arbeidsmarktscan gekeken naar de kansen die je hebt op de arbeidsmarkt. Meer informatie over de arbeidsmarktscan lees je hier: www.arbeidsmarktkansen.nl

Hier moet je op letten tijdens het uitbrengen van een bod

Heb jij je droomhuis gevonden en wil je gelijk actie ondernemen? Dan moet je eerst weten hoe je te werk moet gaan. Wij helpen je graag tijdens het aankopen van een woning en leggen we je graag de stappen uit die je moet ondernemen om een huis te kopen. In een markt met beperkt aanbod kan het biedingsproces ook anders verlopen. Juist in deze situatie is het verstandig om een aankoopmakelaar in te schakelen

Bereken van te voren wat je budget is

Bepaal eerst wat het huis waard is zodat je vervolgens kunt uitrekenen hoeveel geld er nodig is. Om te bepalen wat een goed bod is, kun je een woning van te voren laten taxeren. Bereken als je een bod gaat uitbrengen je gewenste bod, maar ook het bod wat je maximaal kan uitbrengen. Ga dan ook nooit over dit bedrag heen, je wilt niet het risico lopen dat je het huis krijgt en je het uiteindelijk toch niet kan betalen. Ga na wat je kunt lenen. Denk ook even aan de kosten die je kwijt bent aan de verhuizing zelf, hier moet je ook rekening mee houden tijdens het bieden. Er moet wel geld overblijven voor eventuele reparaties, nieuwe meubels of een verhuisbedrijf.

Het bod uitbrengen

Spannend! We gaan ons openingsbod uitbrengen. Helaas is er nog geen regel of formule uitgevonden waarmee je altijd het perfecte openingsbod doet. Dit komt omdat er veel factoren een rol spelen bij de waarde van een huis. Zorg er wel voor dat je niet gelijk hoog inzet, dan kan je altijd nog hoger bieden als er een tegenbod komt. Daarnaast wil je wel serieus genomen worden als koper en je wilt niet de verkoper kwetsen door een veel te laag bod uit te brengen. Dit kan er voor zorgen dat de gunfactor omlaag gaat als je uiteindelijk hoger wilt bieden. Als jouw bod dichtbij het bod van andere bieders ligt, moet de verkopende partij een keuze gaan maken. De keuze voor de verkoper is vaak deels gebaseerd op een gunfactor, daarom wil je dat de verkoper jou de woning gunt. Laat je daarom altijd van je goede kant zien bij de verkoper.

Weet je nog niet zeker of je de financiering rond krijgt of wil je bijvoorbeeld nog een bouwkundig onderzoek laten doen? Neem dat dan als voorbehoud mee in je bod. Als je het eens bent over de prijs, kun je een optie op het huis vragen bij de makelaar of de verkoper. De eigenaar mag het huis dan enkele dagen niet aan een ander verkopen.

Als starter heb je misschien nog niet de top van jouw loopbaan bereikt, wat meer dan logisch is. Dat kan betekenen dat je met jouw huidige inkomen dat droomhuis nog niet kunt kopen. Je kunt er dan voor kiezen om je ouders of grootouders te vragen borg te staan voor jouw hypotheek. Dat betekent dat zij garant staan voor de afbetaling van jouw hypotheek, mocht jou dat niet lukken. De hypotheek zelf komt wel gewoon op jouw naam en de maandelijkse lasten betaal je ook zelf. Pas als het misgaat, kan de hypotheekverstrekker een beroep doen op de borgstelling.

Wanneer je een huis koopt, sluit je een hypotheek af. Als je een hypotheek afsluit met Nationale Hypotheek Garantie ben je zeker van een verantwoorde lening. Dit betekent dat als jij door omstandigheden jouw hypotheek niet meer kan betalen, de Nationale Hypotheek Garantie jou een vangnet kan bieden. Denk hierbij aan omstandigheden als werkloosheid, scheidingen, of het verlies van je partner.

Wil jij in aanmerking komen voor een Nationale Hypotheek Garantie? Dan mag de koopsom of marktwaarde van de woning niet meer zijn dan €405.000. Als je energiebesparende voorzieningen neemt dan wordt dit bedrag verhoogd met 6%. Je inkomen bepaalt wat je maximaal kan lenen.

Bereken je maximale hypotheek

Wie een volgende woning koopt, heeft te maken met een bestaande hypotheekvorm, -rente en -aanbieder. Om je nieuwe woning te kopen, heb je waarschijnlijk ook een hypotheek nodig. Je hebt dan de keuze om je oude hypotheek mee te nemen naar de nieuwe woning óf deze, bij verkoop van de huidige woning, in één keer (boetevrij) af te lossen. Heb je nu een hoge hypotheekrente, ongunstige hypotheekvorm of ongewenste geldverstrekker dan geeft verhuizen je de mogelijkheid om hier in één klap van af te komen. Als doorstromer mag je je oude hypotheekvorm behouden als je deze hebt afgesloten vóór 2013. Wanneer je echter kiest voor een duurdere woning en je dus een extra hypotheekdeel nodig hebt, ben je voor dit deel sinds 2013 verplicht om direct te beginnen met aflossen.

Bij verkoop van je huidige woning wordt uit de opbrengst eerst je huidige hypotheek afgelost. Als je daarna nog geld overhoudt, is er sprake van overwaarde. Heb je overwaarde? Sinds 2004 moet je de overwaarde op je huidige woning gebruiken om je nieuwe woning mee te financieren. Doe je dat niet, dan krijg je geen hypotheekrenteaftrek over het deel van de overwaarde dat je niet inbrengt.

Is je huis minder waard geworden dan toen je het kocht en is je hypotheek hoger dan de verkoopprijs? Dan heb je een restschuld op je huidige hypotheek. Je woning levert niet genoeg op om je hypotheek terug te betalen. De restschuld is dus het tegenovergestelde van een overwaarde. Er zijn verschillende manieren om je restschuld mee terug te betalen:

• Met eigen spaargeld
• Meefinancieren: afbetalen door een nieuwe hypotheek of lening af te sluiten. Je neemt dan je restschuld mee in je nieuwe hypotheek. Dit is niet altijd mogelijk, dat hangt af van jouw hypotheekverstrekker.

Als je jouw huidige woning verkoopt en een nieuwe woning aankoopt, kan je te maken krijgen met een bijleenregeling. De bijleenregeling geldt als je jouw huis verkoopt en je geld overhoudt nadat je de eigenwoningschuld hebt afgelost. Dan heb je een overwaarde. Sluit je een hypotheek af voor een nieuwe woning? Dan mag je de rente aftrekken over de aankoopprijs van de nieuwe woning, min de overwaarde.

Voorbeeld: Je hebt 50.000 euro overwaarde. Je koopt een woning van 250.000 euro. Dan trek je de overwaarde van de aankoopprijs af: 250.000 - 50.000 = 200.000 euro. Dit is het bedrag waar je de rente van af mag trekken. Leen je meer dan 200.000 euro? Dan mag je van het bedrag boven de 200.000 euro geen rente aftrekken.

Heb jij jouw droomwoning al aangekocht, maar je huidige woning nog niet verkocht? Dan kan je jouw overwaarde niet gebruiken om jouw nieuwe woning te betalen. Kom je hierdoor in de problemen? Dan kan je een overbruggingshypotheek aanvragen. Een overbruggingshypotheek is een tijdelijke lening waarmee je de periode tussen de koop van je nieuwe huis en de verkoop van je oude huis overbrugt. De rente betaal je maandelijks of zodra je woning verkocht is wordt deze verrekend met de overwaarde.

Berekenen overbruggingshypotheek

Om je overbruggingshypotheek te berekenen kijk je naar de taxatiewaarde van je nieuwe woning. Hier mag je maximaal 90% van gebruiken. Haal daar je resterende hypotheekschuld vanaf, en je hebt je maximale overbruggingshypotheek berekend. Heb jij bijvoorbeeld een taxatiewaarde van 250.000 euro en een resterende hypotheekschuld van 200.000 euro? Dan is je overwaarde 50.000 euro. Je maximale overbruggingshypotheek is dan: 250.000 x 90% - 200.000 = 25.000 euro.