De Amsterdamse woningmarkt is in beweging en dit kwartaal is dat goed te merken. Het aanbod van koopwoningen groeide met 31% ten opzichte van een jaar geleden. Dat is weliswaar iets minder dan in het voorjaar (toen +53%), maar nog altijd flink. Voor kopers betekent dit: iets meer lucht, iets minder haast.
De uitpondingsgolf: waarom het aanbod toeneemt
De belangrijkste verklaring voor de toename ligt in de zogeheten uitpondingsgolf. Door de Wet Betaalbare Huur kiezen veel verhuurders ervoor hun woningen te verkopen in plaats van te verhuren. Het gevolg? Een toestroom van kleinere, minder luxe appartementen op de koopmarkt. Goed nieuws voor wie op zoek is naar een eerste eigen plek, maar het drukt het gemiddelde prijsniveau en zorgt voor een iets langer verkoopproces. Gemiddeld stond een woning dit kwartaal 35 dagen te koop, tegenover 28 dagen een kwartaal eerder. Nog steeds snel, maar de tijd van “binnen een week verkocht” lijkt voorbij. De markt wordt wat rustiger, wat realistischer en eerlijk gezegd, dat mag ook wel.
Prijzen: daling in euro’s, stijging per vierkante meter
Op papier daalt de gemiddelde transactieprijs licht: van vorig jaar gezien –3,4% naar €594.000. Maar als je kijkt naar de prijs per vierkante meter, dan is er juist een kleine stijging van 1% naar €8.439/m². Dat klinkt tegenstrijdig, maar is eenvoudig te verklaren: er zijn meer kleine woningen verkocht. En die trekken het gemiddelde omlaag, terwijl de waarde per meter juist stabiel blijft. Met andere woorden: de markt koelt af, maar stort niet in. We zien een fase van normalisering, waarin vraag en aanbod weer wat dichter bij elkaar komen.
Verschillen per stadsdeel: van Zuid tot Zuidoost
De cijfers verschillen flink per buurt.
- In Zuid zakte de mediane vraagprijs met –9,4% naar €1.115.000. Dit is nog steeds het hoogste prijsniveau van de stad.
- In Noord stegen de prijzen juist met 7,4%, en in Zuidoost zelfs met 8,1%.
- Daar vind je ook de betaalbaarste woningen van de stad: een mediane vraagprijs van ongeveer €377.000.
Het aanbod groeide overal, met uitschieters in Zuidoost (+63%) en Nieuw-West (+39%). Alleen het Centrum bleef iets achter met +18%.
Overbieden blijft de norm
Ook nu wordt er in Amsterdam nog veel overboden. In Oost zelfs bij 87% van de verkochte woningen. In het Centrum is dat “slechts” 63%. Gemiddeld betalen kopers in de stad zo’n 6,7% boven de vraagprijs, tegenover 4,9% landelijk. De biedstrijd is dus niet verdwenen, maar er zit wat meer balans in. Wie goed zoekt en realistisch biedt, maakt weer kans.
Meer keuze, maar nog geen evenwicht
De krapte-indicator (het cijfer dat aangeeft hoeveel woningen een koper gemiddeld kan kiezen) staat in Amsterdam op 2,7. Ter vergelijking: landelijk is dat 2,3, en een écht gezonde markt begint pas bij 5. De grootste druk ligt in West en Weesp (2,1), terwijl kopers in het Centrum met 4,6 iets meer ademruimte hebben. Er is dus meer aanbod dan vorig jaar, maar nog steeds veel concurrentie tussen kopers.
Amsterdam blijft uniek
Waar de woningprijzen landelijk met bijna 5% stijgen, daalden ze in Amsterdam juist iets. Toch ligt de gemiddelde vierkantemeterprijs nog altijd 80% boven het landelijke niveau (€8.439 vs. €4.686). De hoofdstad blijft dus een eigen verhaal: een markt waar beleid, uitpondingen en karakteristieke bouw zorgen voor een dynamiek die nergens anders te vinden is.
Wat betekent dit voor jou?
Ben je koper?
Er is meer keuze en je hoeft minder snel te beslissen. Overbieden hoort er nog bij, maar niet meer overal even extreem.
Ben je verkoper?
Zorg dat je woning opvalt. Kopers hebben meer vergelijkingsmateriaal en letten op onderhoud en prijs. Een scherpe, realistische vraagprijs werkt beter dan hoog mikken en moeten zakken.
Kortom: De Amsterdamse woningmarkt van nu is er één met meer evenwicht. Nog geen rust, maar wel iets meer ademruimte en dat is een gezonde ontwikkeling.
