Mijn favorieten

Zelfbewoningsplicht: wat en waarom?


De Amsterdamse woningmarkt is een bijzonder speelveld. Particulieren en beleggers vissen vaak in dezelfde vijver, en dat levert soms spanningen op. Daarom worden er onder meer door woningcorporaties ‘maatregelen’ genomen om bepaalde woningen niet beschikbaar te stellen voor beleggers. Een daarvan is de zelfbewoningsplicht: een term die iedere Funda-bezoeker wel eens voorbij heeft zien komen. Wat betekent dat precies? En hoe zit het dan met het anti-speculatiebeding? Justin Winkelman, makelaar en taxateur bij Smit & Heinen Makelaars en Taxateurs o/z, legt het uit.


Justin en de woningcorporaties
Justin werkt alweer acht jaar als zelfstandig aan- en verkoopmakelaar bij Smit & Heinen. In de afgelopen jaren heeft hij relatief veel huizen voor woningcorporaties verkocht. Een woningcorporatie of woningbouwvereniging bouwt, beheert en verhuurt degelijke woonruimte tegen een relatief lage huur. Alleen mensen met een inkomen onder een bepaalde grens komen in aanmerking voor de zogenaamde sociale woningbouw. De huuropbrengsten dekken meestal de stichtingskosten van zo’n woning niet. Daarom worden deze vaak met subsidie van de Rijksoverheid gebouwd. Om te investeren in de ‘sociale voorraad’ verkopen woningcorporaties regelmatig een aantal voormalige sociale huurwoningen, en that is where Justin comes in.




 Stabiele partijen, stabiele huizen
Dat Justin graag huizen aan- en verkoopt van woningcorporaties, is niet zomaar. ‘Het zijn stabiele, betrouwbare partijen,’ vertelt hij. ‘Omdat ik vaak met dezelfde mensen werk, zijn de lijnen kort. Bovendien zijn de woningen die te koop worden aangeboden van goede kwaliteit. Een groot aantal is in de jaren ’80 gebouwd op betonnen palen. Van funderingsproblematiek is dan geen sprake. Ook leuk: vanuit die huizen kijk je vaak uit op oudere bouw met fraaie gevels.’
Ideale woningen dus, die door de woningcorporaties worden aangeboden. Daarom zijn ze razend populair bij zowel particulieren als beleggers, die er een aantrekkelijk verhuurobject in zien. Dat laatste is uit den boze! Omdat de woningen ooit gesticht zijn met behulp van overheidsgelden, moet de woning ook verkocht worden aan de eindgebruiker: de bewoner. Meestal is dat een starter. Nog handiger is het als de koper een doorstromer is vanuit een sociale huurwoning, die dan vrijkomt voor iemand anders met een krappe beurs. Zo blijft de cyclus op gang.


Zelfbewoningsplicht vs. anti-speculatiebeding
Om bovenstaande redenen leggen woningcorporaties een zelfbewoningsplicht op. Dit houdt in dat de koper in de koopakte laat vastleggen dat hij of zij de intentie heeft om het aangekochte zelf te gaan bewonen. Daarbovenop kan een woningcorporatie ook nog een anti-speculatiebeding opleggen. Deze wordt notarieel vastgelegd in de leveringsakte, en betekent dat de koper gedurende de afgesproken termijn (bijvoorbeeld 2 jaar) de woning niet mag doorverkopen of verhuren. Komt de koper deze afspraken niet na, dan moet hij of zij een boete betalen.
Hoe zit dat dan als ouders een woning voor zoon- of dochterlief kopen? ‘De enige uitzondering op de zelfbewoningsplicht is een directe bloedband,’ vertelt Justin. ‘Een ouder mag dus voor een kind kopen, maar een kind ook voor een ouder. Dat laatste zien we wel eens als vader of moeder vanwege de ouderdom hulpbehoevender wordt, en een kind graag een woning voor hem of haar koopt die dichterbij ligt.’ Daarentegen vergeten kopers wel eens dat er bij een pied-à-terre géén sprake is van zelfbewoning. Koop je een etage in het centrum van Amsterdam maar blijf je ingeschreven staan in je boerderij in Noord-Holland, dan ben je officieel niet de bewoner en kun je niet voldoen aan de zelfbewoningsplicht in de koopakte. Opletten dus!


Inhoud: Justin Winkelman
Redactie: Sabine Meekel