Meer keuze en stabiele prijzen op de Amsterdamse woningmarkt

Zoek je dit najaar een woning in Amsterdam? Dan heb je meer keuze dan een jaar geleden. Het aanbod groeide met een kwart, terwijl de prijzen op hetzelfde niveau bleven. Toch gaat nog altijd ruim driekwart van de woningen boven de vraagprijs weg. In deze blog lees je wat de cijfers van het derde kwartaal betekenen voor jou als koper of verkoper.

De kerncijfers van Amsterdam

Meer woningen te koop, meer tijd om te kiezen

Eind september stonden er in Amsterdam 3.113 woningen te koop via NVM-makelaars, 24,6% meer dan een jaar eerder. De groei zat vooral bij appartementen, het woningtype dat in Amsterdam negen van de tien verkopen uitmaakt. Daar steeg het aanbod van 2.091 naar 2.582 woningen. Volgens Lana Gersen, voorzitter van NVM Wonen, bestaat het extra aanbod landelijk voor een groot deel uit voormalige huurwoningen die beleggers verkopen, vaak appartementen en kleinere woningen.

Dat zie je terug in de krapte-indicator. Dit getal laat zien uit hoeveel woningen een koper gemiddeld kan kiezen: het aanbod aan het begin van het kwartaal gedeeld door het aantal verkopen. In Amsterdam steeg de indicator van 2,8 naar 3,5. Hoe hoger het getal, hoe meer keuze je hebt. Zolang de indicator onder de 5 blijft, spreekt de NVM nog van een verkopersmarkt. Daar zit Amsterdam dus nog ruim in. Een verkochte woning stond gemiddeld 36 dagen te koop, twee dagen langer dan vorig jaar.

Er werden 2.652 woningen verkocht, bijna evenveel als in het derde kwartaal van 2025. Ten opzichte van het voorjaar ligt dat aantal 11% lager. Gersen noemt dat de traditionele zomerdip: in het tweede kwartaal worden vaak de meeste woningen verkocht.

Prijzen blijven op hetzelfde niveau

De mediane verkoopprijs kwam uit op €584.000, gelijk aan een jaar eerder. De mediaan is de middelste prijs als je alle verkopen van laag naar hoog zet. Per vierkante meter betaalden kopers €8.525, 0,5% meer dan vorig jaar. Landelijk stegen de verkoopprijzen met 1,8% naar €503.000, dus Amsterdam beweegt op dit moment rustiger dan de rest van het land. Gersen ziet de stijging landelijk afvlakken en noemt daarvoor het grotere aanbod, minder overbieden, economische onzekerheid en de gestegen hypotheekrente, waardoor kopers minder kunnen lenen. Voor appartementen lag de mediane verkoopprijs op €562.000, ook vrijwel gelijk aan vorig jaar.

Woon je al langer in je huis? Dan is het verschil op de lange termijn groot: sinds het dieptepunt van de kredietcrisis in 2013 liggen de verkoopprijzen in Amsterdam 162% hoger.

Overbieden blijft gewoon, alleen minder ver

In het derde kwartaal ging 77,5% van de woningen boven de laatste vraagprijs weg, tegen 78% een jaar eerder en 80% in het tweede kwartaal. Kopers boden gemiddeld 6,3% boven de vraagprijs, een jaar eerder was dat 6,8%. Landelijk wordt 65,9% van de woningen overboden, met gemiddeld 3,3%.

In Amsterdam-Zuid, waar ons kantoor aan de Van Woustraat zit, stonden volgens de Makelaarsvereniging Amsterdam 728 woningen te koop: het grootste aanbod van alle stadsdelen. Er werden in Zuid 13% meer woningen verkocht dan een jaar eerder en 75% daarvan ging boven de vraagprijs weg.

Wat betekent dit voor verkopers?

De eerste weken zijn beslissend. Woningen die binnen een kwartaal verkocht werden, brachten gemiddeld 7,2% meer op dan de laatste vraagprijs. Staat een woning langer te koop, dan verdwijnt dat verschil: bij een verkooptijd van één tot twee kwartalen kwam de verkoopprijs gemiddeld uit op de vraagprijs. Met meer woningen in de etalage vergelijken kopers scherper, dus een vraagprijs die past bij de marktwaarde helpt je om die eerste weken optimaal te benutten.

Sven Heinen, beëdigd makelaar en taxateur bij Smit & Heinen, ziet wat er gebeurt als de vraagprijs te hoog ligt: "Ik zie het regelmatig: een huis dat zeven ton waard is, gaat voor zevenenhalf in de verkoop. De eerste weken blijft het dan stil, want bezichtigers haken af nog voordat ze binnen zijn geweest. En dan sta je als verkoopmakelaar uit te leggen waarom het maar niet verkoopt."

Een compleet dossier helpt ook. Bij Smit & Heinen zoekt de binnendienst bij elke nieuwe verkoop uit hoe het zit met erfpacht, vergunningen en het bouwdossier. Loopt een afgekochte erfpachtperiode binnenkort af, dan laat het kantoor vooraf berekenen wat de kosten daarna waarschijnlijk worden. Zo weet een koper meteen waar hij aan toe is en hoeft hij daar niet eerst voor te bellen. Lees meer over hoe dat werkt op de pagina woning verkopen.

Wat betekent dit voor kopers?

Je hebt meer keuze en iets meer tijd om te vergelijken. Volgens de NVM is er landelijk vaker ruimte voor een tweede bezichtiging. Reken er in Amsterdam wel op dat je bij de meeste woningen boven de vraagprijs moet bieden: bij appartementen gebeurde dat in 79% van de verkopen. Hoeveel erboven, verschilt sterk per woning. Het gemiddelde van 6,3% is dus geen richtlijn voor jouw bod.

Makelaar Marije merkt dat ook in haar gesprekken met kopers: "We zien nog steeds meer vraag dan aanbod, maar kopers hebben wel meer keuze en kijken kritischer. Een instapklare woning met een goede indeling in een leuke buurt trekt nog altijd veel bezichtigers. Bij andere woningen is er meer ruimte. Klanten vragen me vaak hoeveel ze moeten overbieden, maar een vast percentage bestaat niet. Ik kijk naar de marktwaarde van een woning en minder naar de vraagprijs."

Kijk daarbij verder dan de vraagprijs. In Amsterdam bepalen de erfpacht, de financiële gezondheid van de VvE en vergunningen voor bijvoorbeeld een dakterras of uitbouw mee wat een woning echt waard is. Makelaar George Kloprogge ziet geregeld kopers die ervan uitgaan dat in Amsterdam alles met 10% wordt overboden: "In de stukken zie ik bijvoorbeeld dat de afgekochte erfpacht over een paar jaar afloopt en dat de VvE nog een eigen bijdrage vraagt voor onderhoud aan het gebouw. Dan vind ik zo'n woning eerder €460.000 of €470.000 waard dan €500.000. Biedt iemand zonder na te denken €520.000, dan zit hij er zomaar €50.000 naast."

Bepaal daarom vooraf wat je maximaal wilt en kunt betalen, en laat je niet meeslepen door het aantal andere geïnteresseerden. Wil je iemand naast je die de stukken met je doorneemt? Bekijk wat een aankoopmakelaar voor je doet, of kijk alvast rond in het actuele woningaanbod.

Conclusie

De Amsterdamse woningmarkt geeft kopers meer ruimte, met een kwart meer aanbod en een krapte-indicator die opliep naar 3,5. De prijzen blijven stabiel en overbieden is nog steeds eerder regel dan uitzondering, alleen met kleinere bedragen. Wat dat voor jouw woning of zoektocht betekent, hangt af van je buurt, je woningtype en je plannen. Wil je weten wat jouw woning nu waard is? Vraag een gratis waardebepaling aan. Zoek je hulp bij de aankoop van je volgende huis, plan dan een adviesgesprek bij Smit & Heinen.