Mijn favorieten

Oververhit, vergrijsd en opgedroogd: wat is waar over de woningmarkt?


Sven Heinen is beëdigd makelaar, taxateur en directeur bij – hoe kan het ook anders – Smit & Heinen Makelaars en Taxateurs OZ. Midden in de Amsterdamse Pijp bevindt zich het kantoor waar hij zich samen met 6 andere makelaars en 3 binnendienstmedewerkers verschanst. Als je hem daar niet kunt vinden is hij waarschijnlijk de Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA) aan het voorzitten. En in de spaarzame tijd die Sven overhoudt, werkt hij als veilingcommissaris voor de Eerste Amsterdamse. Vrije tijd hoef je van hem dus niet te verwachten, maar wel veel kennis van de Amsterdamse woningmarkt. Die zou oververhit, krap, vergrijsd en opgedroogd zijn. Waar of niet waar, volgens Sven?

“De woningmarkt is aan het ‘opdrogen’, en dat betekent dat er binnenkort geen enkele woning meer te koop aangeboden wordt in Amsterdam.”

Eens. Als we de trend volgen, gaan we – theoretisch gezien – richting een woningaanbod van nul. Amsterdam kent gelukkig een soort ondergrens van circa 1.000 à 1.200 woningen die te koop aangeboden blijven worden, maar dit getal is historisch gezien het laagste aantal ooit. Ter vergelijk: Amsterdamse makelaars verkopen samen zo’n 12.000 woningen per jaar, dus twaalf keer de bestaande voorraad.
De omloopsnelheid is dus heel hoog. Woningen die te koop worden gezet, worden razendsnel weer opgenomen door de markt. Dat leidt onder andere tot enorme prijsstijgingen. Vroeger noemden we dit ‘droogkoken’, nu spreken we ook wel van een opdrogende woningmarkt. Hoe dan ook, Amsterdam heeft een schreeuwend tekort aan woningen.


“De krapte op de woningmarkt kan opgelost worden door flink wat woningen bij te bouwen.”

Absoluut. Bouwen, bouwen, bouwen, dat is het devies. Tijdens de crisis is er structureel te weinig gebouwd, waardoor we nu een inhaalslag moeten maken. Op dit moment spreken we van historisch hoge cijfers wat betreft nieuwe woningen in aanbouw, want er wordt veel gedaan door de gemeente en projectontwikkelaars om de krapte op de markt het hoofd te bieden.
Belangrijk is dat als de markt rustiger wordt, er doorgebouwd blijft worden. Niet alleen binnen de ring, maar in de hele metropoolregio Amsterdam. Nu woont zo’n 50% van de bevolking in Randstedelijk gebied, naar verwachting is dat in 2050 zelfs 75%. Blijven bouwen, dus!

“De vergrijzing zorgt ervoor dat starters geen woning kunnen kopen.”

Deels waar. We hebben niet alleen te maken met vergrijzing, maar ook met een slecht aanbod levensloopbestendige woningen. Amsterdam heeft een gebrek aan kwalitatief goede woningen met een lift, bijvoorbeeld. Daarom kunnen en willen oudere mensen niet doorstromen. De woningen die zij dus ‘bezet’ houden komen zo niet vrij voor andere doelgroepen, zoals gezinnen. Die houden op hun beurt dan weer woonruimte bezet die voor starters bedoeld is.

“Als je een woning met een tuin wilt kopen, moet je die buiten Amsterdam gaan zoeken.”

Ja en nee. Er zijn absoluut woningen met een tuin in Amsterdam, maar binnen de ring zijn die voor velen onbetaalbaar. Buiten de ring is er meer aanbod, dus de kans van slagen is daar groter. Maar wil je een écht grote woning met tuin, dan kun je toch het beste buiten Amsterdam kijken. Dat komt onder andere omdat de woningvoorraad in de stad voornamelijk is opgebouwd uit appartementen. Voorbeelden van omliggende gemeentes zijn Badhoevedorp, Ouderkerk, Amstelveen, Purmerend, Ransdorp… Eigenlijk het hele werkgebied van de Makelaarsvereniging Amsterdam.

 “Omdat particuliere beleggers woningen opkopen, is het voor anderen onmogelijk om nog een betaalbare koopwoning te vinden.”

Deels waar. De particuliere belegger is een fenomeen van alle tijden, maar nu dominanter in het speelveld dan voorheen. Waar zij normaal zo’n 6% tot 8% van de woningmarkt in handen hebben is dat nu 17%. Particuliere beleggers kopen ook in het segment waarin de meeste starters een woning willen kopen en zijn daarom een grote concurrent.
Ik verwacht wel dat dat minder gaat worden. De koopprijs is in Amsterdam zo hoog opgelopen dat het rendement onaantrekkelijker is geworden. Daarom wijken particuliere beleggers uit naar steden als Den Haag en Rotterdam.

Inhoud: Sven Heinen
Redactie: Sabine Meekel